Nhận định thị trường BĐS 2023 cho thấy những tín hiệu phục hồi đang ngày càng rõ nét khi các động thái “phục hồi” của Chính phủ đã phát huy tác dụng. “Mùa xuân” của thị trường BĐS được giới chuyên gia nhận định sẽ sớm trở lại.

Các động thái hỗ trợ của cơ quan chức năng bắt đầu phát huy tác dụng

Những tín hiệu phục hồi của thị trường BĐS 2023

Những tín hiệu phục hồi tích cực của thị trường BĐS được thể hiện rõ qua những con số tăng trưởng ấn tượng. Theo khảo sát, nguồn cung căn hộ thị trường sơ cấp tại Hà Nội tăng 153%, lượng giao dịch tăng 14,6% so với quý 1 năm 2023. Phía Tây Hà Nội đang dẫn đầu về lượng giao dịch, kế tiếp là phía Đông với các con số lần lượt là 48% và 34%. Đáng chú ý, thị trường phía Đông Hà Nội ghi nhận sự bứt phá khi thị phần gia tăng từ 16% lên 34%.

Báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2023 ghi nhận lượng giao dịch tăng 30% so với quý 1/2023. Dữ liệu thị trường bất động sản tháng 7/2023 cũng đưa ra các chỉ số tích cực của thị trường BĐS 2023 khi so với tháng 6/2023,mức độ quan tâm của người tìm kiếm bất động sản tăng 6%, lượng tin đăng tăng 4%.

Thị trường bất động sản được đánh giá đã xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực, thanh khoản cũng đã tăng hơn thời điểm đầu năm. Theo đó, xuất hiện trường hợp nhà đầu tư bán cắt lỗ bất động sản dù đã nhận tiền cọc nhưng chấp nhận bồi thường và chờ thị trường.

Nhà đầu tư “bẻ cọc” chờ thị trường

Trong quý 2/2023 thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng, tình trạng chờ đợi tiếp tục kéo dài khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải bán cắt lỗ, giảm giá sâu tìm khách mua. Tuy nhiên, bước sang đầu quý 3/2023, những chính sách tháo gỡ cho thị trường bất động sản đã bắt đầu thẩm thấu. Đánh giá của các chuyên gia và một số đơn vị nghiên cứu thị trường, những tín hiệu tích cực đã xuất hiện trên thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, thị trường gần đây đón nhận nhiều tin vui từ việc giảm lãi suất, dòng tiền và niềm tin của người mua nhà,…

Theo đó, một số chủ bất động sản trước đó bán cắt lỗ, giảm giá,… dù đã nhận đặt cọc nhưng hiện nay họ chấp nhận đền cọc chờ thị trường tốt hơn. Đơn cử, thời điểm tháng 6/2023, anh Nguyễn Thái, nhà đầu tư tại Hà Nội rao bán giảm 15% so với đầu năm 2022 căn liền kề mặt đường lớn Lê Trọng Tấn có diện tích 100m2, thuộc địa bàn huyện Hoài Đức (Hà Nội) với mức giá 18 tỷ đồng. Đến đầu tháng 8, căn liền kề của anh Thái đã có khách xuống tiền đặt cọc 500 triệu đồng. Tuy nhiên, cách đây 3 ngày, anh Thái đã quyết định đền cọc bằng số tiền khách đặt cọc và tiếp tục giữ lại căn liền kề.

Nhiều chính sách tích cực đã làm thị trường BĐS quý 3/2023 ấm dần lên

Từ giai đoạn cuối quý 2, thị trường đã bắt đầu rục rịch có giao dịch trở lại, nhà đầu tư đã quan tâm tới thị trường nhiều hơn trước. Đa phần các nhà đầu tư xuống tiền mua lúc này đều là tài chính có sẵn.“Thị trường bất động sản đón nhiều tín hiệu lạc quan từ lãi suất, pháp lý… Theo đó, giao dịch đã bắt đầu tăng, không còn tình trạng gần như đóng băng vào thời điểm quý đầu năm. Do vậy, một số chủ sở hữu bất động sản quay xe không tiếp tục rao bán bất chấp mọi giá.

Thị trường cũng xuất hiện một bộ phận nhỏ nhà đầu tư chấp nhận đền cọc (với số tiền cọc ít) để giữ lại bất động sản chờ thị trường lạc quan hơn”. Bên cạnh đó, việc nhà đầu tư chấp nhận bồi thường cọc, không bán rẻ còn tới từ việc lãi suất thời gian gần đây đã bắt đầu giảm. Theo đó, áp lực tài chính của những nhà đầu tư dùng đòn bẩy trước đó đã nhẹ nhàng hơn. Đồng thời, sau thời gian khó khăn, một số nhà đầu tư đã xoay sở được dòng tiền.

Định hướng phát triển của công nghiệp hóa, đô thị hóa và tiềm năng phát triển của Việt Nam trong chuỗi cung ứng của thế giới đã kéo theo sự thành lập của hàng loạt Khu công nghiệp truyền thống trên khắp Việt Nam trong 20 năm gần đây. Tuy nhiên, Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ được phát triển thì chỉ mới trong 10 năm trở lại đây và với một số ít chủ đầu tư đủ mạnh và có tiềm lực như: Becamex, VSIP… và số lượng “rất hạn chế”. 

Sự cấp thiết hình thành Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ

Theo thống kê, trung bình 92 lao động/ha đất công nghiệp; trong 100 ha đất tự nhiên thì trung bình có khoảng 70 ha đất công nghiệp. Do vậy, trung bình khoảng 6.400 lao động/100 ha đất tự nhiên khu công nghiệp. Căn cứ số liệu nêu trên và các quy chuẩn, định mức về nhà ở theo pháp luật về xây dựng, một khu công nghiệp cần có quỹ đất để xây dựng nhà ở và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động. 

Nhìn từ góc độ thị trường, trong bối cảnh quỹ đất sạch tại các thị trường bất động sản lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm thì việc mở rộng phát triển ở các khu vực xung quanh, trong đó phát triển đô thị trong Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ hình thành các đô thị vệ tinh dường như là lời giải cho bài toán quỹ đất.

Các khu dân cư gần KCN chưa được quy hoạch bài bản

Định nghĩa bất động sản nhu cầu thực

Nhu cầu được định nghĩa là sự thiếu hụt của cá nhân đối với môi trường sống xung quanh. Hay nhu cầu là những yêu cầu cực kỳ cần thiết nhằm hướng đến một cuộc sống đầy đủ. Mỗi người có một nhu cầu khác nhau từ cơ bản nhất là tồn tại cho đến an toàn hoặc hơn nữa là thể hiện bản thân.

Một sản phẩm bất động sản giá trị thực là một sản phẩm đáp ứng được nhu cầu của khách hàng ở các khía cạnh: sinh sống, tích lũy, sinh lời và kinh doanh. Đối với nhà đầu tư Bất động sản chuyên nghiệp thì ngoài bốn khía cạnh nêu trên, tính thanh khoản luôn được đặt lên hàng đầu.

An cư lạc nghiệp

“Sinh sống” nhu cầu cơ bản và phổ biến nhất của bất động sản. Một bất động sản đáp ứng được nhu cầu “an cư lạc nghiệp” phải có từ các yếu tố cơ bản Điện – Đường – Trường – Trạm cho đến nhu cầu cao hơn tùy vào phân khúc bất động sản như: dân trí, an ninh, cảnh quan… Với các dự án được quy hoạch sẵn thì thiết kế, kỹ thuật, diện tích… cũng cần được quan tâm phù hợp với văn hóa, thói quen của người ở.

Một góc khu đô thị Centa Riverside Từ Sơn được quy hoạch hiện đại, chuẩn mực

Từ những con số biết nói

Theo thống kê của sàn BĐS Việt Nhân, trong Quý II/2023 vừa qua, các giao dịch cho thuê nhà tại các dự án Đô thị Công nghiệp của VSIP: Sun Casa Central Bình Dương, Belhomes và Centa City Bắc Ninh tăng đột biến: 23 giao dịch, gấp 3 lần so với Quý I/2023

Tại các dự án này, khách hàng hoàn thiện xong là cho thuê được ngay, danh sách người chờ thuê có lúc lên đến 10 khách hàng, nhiều hợp đồng cho thuê lên tới 5 năm, nhân viên kinh doanh Việt Nhân liên tục tư vấn cho khách hàng hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu thuê ngày càng lớn.  Như vậy có thể nhận thấy mặc dù thị trường bất động sản đang trầm lắng nhưng một số phân khúc, một số loại hình vẫn tăng trưởng tốt nếu đáp ứng các tiêu chí mà chúng tôi gọi là Bất động sản giá trị thực.

Nhu cầu thuê nhà tăng cao

Thứ nhất, xu hướng sản xuất công nghiệp hiện nay là giảm thâm dụng lao động, các dự án đầu tư mới sẽ được ưu tiên nếu sử dụng ít lao động và những công ty đang hoạt động cũng phải có giải pháp đổi mới công nghệ và ứng dụng công nghệ cao để giảm lao động. Xu hướng này sẽ tạo cho người lao động thu nhập tốt hơn và sẵn sàng chi trả cao hơn cho việc thuê nhà.

Thứ hai, dòng vốn FDI tăng trưởng mạnh trong Quý II/2023, đạt 7,98 tỷ USD, tăng gần 50% so với Quý I. Đó là kết quả của hàng loạt hoạt động ngoại giao kinh tế quy mô lớn như phái đoàn 50 doanh nghiệp Mỹ sang thăm Việt Nam cuối tháng 3, chuyến thăm Việt Nam của Tổng thống Hàn Quốc với 205 doanh nghiệp tháp tùng, thủ tướng Phạm Minh Chính dự hội nghị G7 mở rộng,…. Và đó cũng là kết quả của việc chính phủ quyết liệt đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, giảm chi phí logistic cho doanh nghiệp. Với dòng FDI tăng trưởng mạnh và dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong những năm tới mà chủ yếu là đầu tư vào các khu công nghiệp, nhu cầu thuê nhà của những chuyên gia kỹ sư tăng trưởng mạnh. 

Nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh trong Quý II/2023

Thứ ba, hạ tầng tiện ích của các dự án VSIP Bắc Ninh và Bình Dương dần được hoàn thiện. Các tiện ích không chỉ đến từ những nỗ lực đầu tư của nhà phát triển dự án, mà còn đến từ chính những cư dân trong dự án với những mô hình kinh doanh truyền thống như nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ spa,… Chính những tiện ích này đã đem đến sức sống cho khu đô thị, gia tăng nhu cầu thuê nhà.

Thứ tư, các khu đô thị dần được “lấp đầy” sẽ tạo nên các cộng đồng cư dân: Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan,… Và chính các cộng đồng này sẽ lan tỏa giá trị của khu đô thị, thu hút thêm cư dân tham gia cộng đồng và kinh doanh thương mại phục vụ cộng đồng.

Nhà đầu tư thường e ngại khi tiếp cận nhiều dự án bị vướng mắc về mặt pháp lý, chậm thời gian giao nhà. Chính vì vậy các dự án mang giá trị thật đã có tài sản hiện hữu cùng pháp lý rõ ràng và tiện ích đồng bộ như đại đô thị Centa City sẽ là điểm đến mà nhà đầu tư và những người có nhu cầu thực hướng tới.

Quy hoạch vùng thủ đô tạo mạng lưới hạ tầng đồng bộ, là đòn bẩy thu hút đầu tư đổ về Từ Sơn. CENTA VSIP là dự án được quy hoạch và phát triển đồng bộ, đáp ứng nhu cầu thực cho cư dân khu vực trung tâm vùng Thủ đô. Với lợi thế về mặt hạ tầng, chắc chắn tiềm năng tăng trưởng của khu đô thị Centa VSIP là rất lớn.